Как заменить батареи отопления по закону?

[EDward]

Добрый день, уважаемые форумчане! Прошу вас помочь в понимании вопроса, описанного ниже. Вопрос, часто встречающийся на форуме, но как правило уже в ситуации, когда "случилось страшное"
Хочу поменять батареи в квартире на 3-м этаже, квартира в собственности, дому 3 года, 16эт., разводка верхняя, прошлой зимой особо не грели, бывало и менее +18. Заключен договор с управляющей организацией. Пришел на согласование в УО. Директор УО говорит, пиши заявление (форма заявления "левая", т.е. не соответствует ЖК РФ гл.4,Ст26, учитывается в УО или нет - вопрос), ищи специалистов, меняй. У нас есть оООочень хороший сантехник, но к нему в частном порядке (соответственно без каких-либо документов), после сделала какой-то "расчет" по количеству секций на клочке бумаги, отдала мне. За слив одного стояка 600 руб., итого 1800р. Все, занимайся.

Порыл в законах, нашел, следующее:
1. Система отопления общее имущество собственников помещений в доме. ПП РФ№491 13.08.2006.
2. Менять можно после процедуры согласования с УО. ЖК РФ Гл4. (Процедура подразумевает согласование нескольких документов, в том числе проекта, о которых мне директор УО ничего не сказала).
3. Договор с УО является договором оказания возмездных услуг. УО, с которой заключен договор, обязана оказать мне услуги лично, т.е. заменить батареи за соответствующее ОФИЦИАЛЬНОЕ вознаграждение, либо через наем соответствующих компаний, если нет возможности выполнить работу самостоятельно. ГК РФ ст. 780.

Озвучил вышеперечисленные пункты директору УО, предоставил соответствующие законы в распечатанном виде. Читать не стала, слушать тоже. С ее слов, систему их работы она мне уже озвучила, ничего менять не будет.

Меня терзают смутные сомнения, что действуя по схеме, предложенной директором УО, я буду "мальчиком для битья", в случае прорыва отопления и буду должен всем соседям ниже этажами. Причины:
1. Нет одобрения в соответствии с законом.
2. Нет документов, подтверждающих квалифицированно выполненную работу.

Прошу вас, знающие люди, развейте или подтвердите мои смутные сомнения по следующим вопросам:

1. Схема замены, предложенная в УО делает меня виновным, в случае аварии?
2. Обязана ли УО выполнить работы по замене, в случае согласования всех документов по закону и оплаты с моей стороны или я должен искать людей, готовых сделать эту работу (с лицензией и выдачей документов - договор, документы на оплату)?
3. В случае аварии с трещиной (разрывом, течью) батареи, с затоплением соседей, кто будет отвечать за последствия, если работы будут выполнены в соответствии с законом и сантехником УО?
4. Имеет ли право УО взимать оплату в размере 600р. за слив одного стояка?

Понимаю. что в моих вопросах, много всяких "если" и "но", дело может повернуться и "так" и "сяк", как решит самый гуманный суд в мире и т.д. Но, может кто сталкивался с подобной ситуацией, как выходил из нее, либо человек твердо понимает КАК должно быть по закону, а не по понятиям и может дать рекомендации.

Спасибо!

P.S. Смущает несколько замена батарей, когда не знаешь твердо, как это делать, читая на форуме столько тем типа "Затопили соседей, они требуют деньги, никаких документов на замену нет".

[Dao]

Поиск рулит. Все заданные вопросы на форуме обсуждались. К примеру:
форум-потребителей.рф/topic8271.html
Разжеваны все "за" и "против".

[EDward]

Поиск рулит. Все заданные вопросы на форуме обсуждались. К примеру:
форум-потребителей.рф/topic8271.html
Разжеваны все "за" и "против".

Спасибо, Dao, но прежде чем задать свои вопросы, я просмотрел все похожие темы на форуме. К сожалению, я не нашел или пропустил ответы на свои вопросы. Прочитал еще раз Вашу ссылку. Отметил, что модераторы на форуме любят спорить ( в споре рождается истина) и опять не получил ответа. Я обыватель, не искушенный в понимании тонкостей законотворчества, будьте добры, объясните еще раз. Постараюсь объяснить, что хочу понять, задавая свои вопросы:
1. Схема замены, предложенная в УО делает меня виновным, в случае аварии?
Предполагаю, что ответ ДА, т.к. схема не соответствует законам, но твердой уверенности нет. В нашей стране закон, что дышло, может, есть постановления, дополняющие или корректирующие приведенные мной в теме. Смущает, что директор УО очень уверенно настаивает на своей схеме (описана выше в теме).
2. Обязана ли УО выполнить работы по замене, в случае согласования всех документов по закону и оплаты с моей стороны или я должен искать людей, готовых сделать эту работу (с лицензией и выдачей документов - договор, документы на оплату)?
Важный для понимания вопрос, т.к. я не знаю, буду ли я прав, пытаясь заставить УО выполнить работы по замене батарей. Директор УО отказала мне в замене силами сантехников УО. Мои батареи не текут, не исчерпали срок службы, я хочу их заменить, потому, что плохо греют (на самом деле это даже не батареи, а т.н. конвекторы –труба с нанизанными на нее метал. теплообменниками, бесполезная штука на нижних этажах при верхней разводке). Подтверждающих документов плохой работы батарей нет – никого не вызывал, т.к. в этой квартире жил мало (но у соседей на этаже также было холодно). Озаботился, т.к. перевез семью. Хочу заменить батареи, заплатив за это деньги (официально, через банк, получив при этом документы), но хочу, чтобы замену провели сантехники из УО, чтобы, в случае чего, можно было найти кого «тянуть к ответу», а не бегать в поисках «конторы» которая меняла батареи, находясь по одному адресу, а потом переехала или закрылась. Длинный путь с ожиданием зимы, вызовом «компетентных товарищей» для замера температуры и дальнейших письменных претензий не устраивает, т.к. маленький ребенок в семье. Правомерны ли мои «хотенья»?
3. В случае аварии с трещиной (разрывом, течью) батареи, с затоплением соседей, кто будет отвечать за последствия, если работы будут выполнены в соответствии с законом и сантехником УО?
А этот вопрос ключевой, потому, что затеваю весь этот «геморрой» с официальной заменой ради того, чтобы не работать потом на ремонт соседям снизу. Дом новый, каждый "вбивает" в ремонт хорошие деньги.
4. Имеет ли право УО взимать оплату за слив стояка?
Последний по важности, но не праздный вопрос. Т.к. сегодня взяли за слив стояка, завтра за то, что в шапке, послезавтра за то, что без шапки и т.д. Я против необоснованных платежей.

Надеюсь, объяснил причины написания своих вопросов.
Прошу Вас, Dao, еще раз «разжевать» некомпетентному обывателю, жаждущему жить по законам.

Спасибо!

[v.smith]

0. Надо было фиксировать недопоставку услуги. (температуру)
01. Сейчас то, что Вы хотите - по сути замена радиатора по Вашей прихоти.
02. Вот если бы замена была бы в связи с нулевым пунктом, то за неё не надо было бы платить и отвественность оставалась бы полностью на УО.
1. Отсюда именно Вам за это платить и именно Вы отвечаете за последствия перед возможными пострадавшими от возможной протечки. А тот кто менял в ответе будет перед Вами (если будет доказана его ответственность).
2. В Вашем случае УО обязана выполнить Вашу любую прихоть если эта прихоть входит в состав платных услуг предоставляемых УО. Но отвечать будет только перед Вами. Для этого нужны документы.
3. см. пункты 02 и 1
4. Имеет если оказывает такую услугу. см. прейскурант (должен быть у УО)

[EDward]

Спасибо, v.smith, за понятные комментарии!

Понимание пришло, но веселее не стало, судя по ответам, придется ждать зимы и мерить температуру в квартире.

А есть ли регламентированный перечень платных услуг, которые ОБЯЗАНА ( без всяких "отмазок") предоставить УО (любая) по требованию и где его можно найти?

Спасибо.

[сви]

лично для себя я вывел 3 способа замены батарей:
1(нереальный, потому, что долгий) подать заявку на постановку нашего дома в очередь на капремонт. это применительно для нашего города.
2(криминальный) заплатить только сантехнику и строго проконтролировать его работу.
3(хитрый) привести в негодность батарею (дырочку просверлить в неудобном месте), тогда ее поменяют по заявлению аварийно.
пока я ничего не предпринимал, кроме заявления на замену батареи по сроку годности (на всякий случай).
сами понимаете, все эти выверты не от хорошей жизни лезут в голову.

[Zayaz]

Добрый день.

Пожалуйста, подскажите, какова последовательность действий в случае, если мне нужно провести замену батарей центрального отопления из-за того, что они выступают за плоскость стены? Заранее уверен, что подобное делается за мой счет, хочется узнать, что мне нужно сделать (пошагово), начиная от принятия решения о замене.
Так же интересует, имею ли я право за свой счет скрыть трубы, идущие к батареям, в стены? Если да, то как это право реализовать?
Квартира в собственности менее года. Дом 1964 года постройки.

Заранее спасибо.

[v.smith]

За Ваши деньги почти любые капризы
Что можно и как именно и за сколько надо узнавать в управляющей домом организации.
Поскольку ответственность за переделки будет переложена на Вас - важно иметь доказательства кто именно что и за сколько переделывал.

[Ymymy]

Хочу поменять батареи в квартире на 3-м этаже, квартира в собственности
1. Система отопления общее имущество собственников помещений в доме. ПП РФ№491 13.08.2006.
1. Схема замены, предложенная в УО делает меня виновным, в случае аварии?
.

Мне кажется всё проще. Собственники ппомещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества и превлекать иных лиц для оказания услуг ПП от 13.08.09 №491 п.12
Следовательно при ремонте Вы СП можите нанять организацию исплонителя по замене батарей на новые. В договоре отразите ответственность исполнителя .
Можите застраховать призведённые ремонтые работы.
Зачем тех .условия если Вы имняите ОИ старое(радиаторы) на новые.
В данном случае ОИ не уменьшается и согласие всех СП не надо.

[АлександрАн]

Собственники ппомещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества

ЕДИНОЛИЧНО - НЕ в праве. Только СОВМЕСТНО!

и превлекать иных лиц для оказания услуг ПП от 13.08.09 №491 п.12

Такое решение "о привлечении иных лиц" собственники - ВСЕ собственники, на ОСС - принимают, ВЫБИРАЯ СПОСОБ УПРАВЛЕНИЯ МКД. ЕДИНОЛИЧНО никто НИКОГО привлекать не может!

Следовательно при ремонте Вы СП можите нанять организацию исплонителя по замене батарей на новые.

НЕ можите!

В договоре отразите ответственность исполнителя .
Можите застраховать призведённые ремонтые работы.

ДРУГИМ собственника на ЭТО глубоко наплевать и они вполне могут считать, что ИХ права нарушены!

[Ymymy]

Есть ещё вот такое мнение , что батареии если установленна после запроной арматуры (кран) ни общие имущество, а личное и Согласие СП не надор. ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 13 августа 2006 г. N 491

5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков

до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков

, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.


Таким образом, то , что находится в Вашей квартире после запорно-регулирующих клапанов, не относится к общему имуществу многоквартирного дома. Что мешает установить краники перед баторей.

[АлександрАн]

Есть ещё вот такое мнение

Неверное мнение.

Читать НПА, и ПП РФ 491 тоже, нужно ПОЛНОСТЬЮ, а не "вырывать" куски как заблагорассудится:

6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

И еще:

ПИСЬМО

МИНИСТЕРСТВО РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ РФ

4 сентября 2007 г.
N 16273-СК/07

Министерство регионального развития Российской Федерации
рассмотрело обращение по вопросу состава общего имущества и сообщает.
В соответствии с пунктом 6 Правил содержания общего имущества,
утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13
августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включается
внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих
элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных
(общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого
оборудования, расположенного на этих сетях.
Исходя из изложенного, обогревающие элементы (радиаторы),
находящиеся внутри квартир, входят в состав общего имущества
многоквартирного дома.

Директор Департамента
жилищно-коммунального хозяйства
С.А.КРАЙНЕВ

[АлександрАн]

Верховный Суд РФ

ГКПИ09-725 02.06.09
Заявитель (истец): Доронин Сергей Владимирович, Дьяченко Инна Валерьевна. Ответчик: Правительство РФ.
ПО ИСКУ:об оспаривании письма Министерства регионального развития РФ № 16273 – СК/07 от 04.09.2007 г., п. 6 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ № 491от 13.08.2006 г. Слушание: 22.09.2009 10:00
Слушание: 22.09.2009 10:00 [size:ac4be5416e=18]Отказано в удовлетворении иска[/size:ac4be5416e]

[mikefinale]

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Дьяченко Инны Валерьевны, Доронина Сергея Владимировича о признании частично недействующим пункта 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491,

нет ни одного упоминания про письмо!
у меня дом "хрущевка" и в квартире нет ни одного запирающего устройства и нет ответвлений: сверху идет вертикальная труба, потом под подоконником поворачивает, соединяется с радиатором, выходит из него, потом опять поворачивает и уходит вниз. и по такой схеме и в комнатах и в кухне. так батарея в моем случае - общее имущество или нет?

[SCHLAPA]

Если отключающих устройств нет-общее имущество.

[Александр Георгиевич]

Полагаю, что все же необходимо "плясать от печки" - направления заявки на замену радиаторов отопления с пояснением причин замены и просьбой о даче разрешения на выполнение работ.
В зависимости от полученного ответа и планировать дальнейшие действия.

Отсутствие отключающих устройств является свидетельством того, что внутриквартирная система отопления - общедомовое имущество. Но ежели оно таковым является, то подлежит замене только в случае его предельного износа в порядке и по планам выполнения текущего ремонта и за счет средств фонда, аккумулирующего часть средств "платы за жилое
помещение".

[АлександрАн]

Отсутствие отключающих устройств является свидетельством того, что внутриквартирная система отопления - общедомовое имущество. Но ежели оно таковым является, то подлежит замене только в случае его предельного износа в порядке и по планам выполнения текущего ремонта и за счет средств фонда, аккумулирующего часть средств "платы за жилое
помещение".

Нет.
Никакого "аккумулирования" средств на текущий ремонт НЕ предусмотрено.
Размер оплаты за текущий ремонт устанавливается в договоре управления МК, либо на основании сметы доходов-расходов ТСЖ. И у УО, да и у правления ТСЖ нет НИКАКИХ оснований НЕ выполнить текущий ремонт КОНКРЕТНОМУ жильцу в нормативные сроки, требуя ДОПОЛНИТЕЛЬНОЙ оплаты или "аккумулирования".
Размер оплаты за текремонт определяется ЗАБЛАГОВРЕМЕННО и это забота ТСЖ не "прошляпить" и не занизить его необоснованно или забота УО не устроить заведомо недобросовестный ценовой демпинг, чтобы отшить конкурентов, а потом, после заключения договора управления, плакаться, что не хватает денег на ремонт...

Для Потребителя "нет денег" - НЕ АРГУМЕНТ!

Гражданский кодекс:

Статья 401. Основания ответственности за нарушение обязательства

3. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Именно ЗАМЕНА батареи - вполне ТЕКУЩИЙ ремонт:

Утверждено
Постановлением
Госстроя России
от 27 сентября 2003 г. N 170

ПРАВИЛА
И НОРМЫ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Приложение N 7

ПЕРЕЧЕНЬ
РАБОТ, ОТНОСЯЩИХСЯ К ТЕКУЩЕМУ РЕМОНТУ

11. Центральное отопление
Установка, [size:1e85201ea4=18]замена [/size:1e85201ea4]и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления включая домовые котельные.

[Александр Георгиевич]

Никакого "аккумулирования" средств на текущий ремонт НЕ предусмотрено.

Статья 154 ЖК РФ. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Содержание и ремонт жилого помещения: услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (части 1 и 2).
Следовательно средства на текущий ремонт подлежат выделению из общей массы платежа "за жилое помещение" и точка!

[сви]

АлександрАн, я правильно понимаю - согласно пост. 170, прил.7, п. 11
мне ОБЯЗАНЫ заменить батареи, только лишь на основании -отслужившие свой срок экс-ции, на новую, незамедлительно, по первому моему требованию, бесплатно, расходы по замене - по статье "текущий ремонт", безоговорочно?

[АлександрАн]

АлександрАн, я правильно понимаю - согласно пост. 170, прил.7, п. 11
мне ОБЯЗАНЫ заменить батареи, только лишь на основании -отслужившие свой срок экс-ции, на новую, незамедлительно, по первому моему требованию, бесплатно, расходы по замене - по статье "текущий ремонт", безоговорочно?

Нет.
Обязанности Вашей УО (или другого Исполнителя) несколько иные.

Ваша батарея должна быть исправна: нет протечек, не ржавая, равномерно прогревается и т.п.

Температура в Вашем жилом помещении должна быть в пределах норматива.

КАК именно это все обеспечит Ваш Исполнитель - не имеет значения. Будет чинить-латать Вашу имеющуюся батарею или решит, что это бесполезно, и заменит ее - ему и решать. Вы можете настаивать именно на замене, но это - Ваше МНЕНИЕ, Исполнитель с ним соглашаться не обязан...

Но вот если решит заменить - НИКАКИХ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ денег с ВАС брать за этот ремонт и замену сверх ежемесячных платежей за текремонт права не имеют.

[сви]

ну и для чего тогда термин "срок эксплуатации"?

[АлександрАн]

ну и для чего тогда термин "срок эксплуатации"?

Когда ВСН писались - это была команда для ЖКХашников: пора менять..

Сейчас - это РЕКОМЕНДАЦИЯ для собственников: пора менять...

[mikefinale]

так я бесплатно поменял первые запорные краны от стояков ХВС и ГВС в своей квартире. им уже было по 40лет

[mikefinale]

БАТАРЕИ И ПОЧТОВЫЕ ЯЩИКИ - ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО?

Четкого перечня общего имущества многоквартирного дома в нормативно-правовых актах не установлено. Приведен лишь примерный список. Поэтому не исключены споры по поводу включения в состав общего имущества отдельных объектов. Наше внимание привлекли обогревающие элементы системы отопления (попросту говоря, радиаторы), а также почтовые ящики.

Зачем делить имущество на общее и частное?

Интерес управляющей организации и собственника квартиры в решении этого вопроса очевиден - ремонт (замена) спорных объектов может быть дорогим, поэтому нужно четко знать, в чьи обязанности он входит. Это позволит определить:
- несет ли управляющая организация (ТСЖ) ответственность за ненадлежащее состояние спорных объектов (для целей назначения административного наказания по ст. 7.22 КоАП РФ <1>);
- кто должен платить за их ремонт (собственник помещения самостоятельно или управляющая организация за счет платы за содержание и ремонт жилого помещения, внесенной всеми жильцами).
--------------------------------
<1> Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и жилых помещений.

Радиатор отопления

Больше всего споров ведется по вопросу отнесения радиаторов отопления к общему имуществу в многоквартирном доме. Управляющая организация и собственник квартиры стремятся переложить друг на друга расходы по их ремонту (замене).
Итак, с одной стороны, п. 1 ст. 36 ЖК РФ гласит: собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Аналогичным образом согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ в состав общего имущества входит механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (такая же норма приведена и в пп. "д" п. 2 Правил содержания общего имущества). С другой стороны, в п. 6 названных Правил указано: в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Иначе говоря, несмотря на то что обогревающий элемент (радиатор) обогревает только одно помещение, он отнесен к общему имуществу.
Эта коллизия неизбежно вызывает споры. В частности, исходя из п. 6 Правил содержания общего имущества Минрегион, уполномоченный давать разъяснения по вопросам применения данного документа, сообщил, что обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся внутри квартир, входят в состав общего имущества многоквартирного дома (Письмо от 04.09.2007 N 16273-СК/07). Разделяют мнение чиновников и некоторые арбитры. Так, в Постановлении от 24.05.2007 N Ф09-3841/07-С1 ФАС УО подтвердил правомерность привлечения управляющей организации к ответственности за то, что радиатор отопления в жилой комнате и полотенцесушитель в ванной комнате одной из квартир многоквартирного дома не обогревали. Арбитры согласились с жилищной инспекцией: так как радиатор, стояк отопления и полотенцесушитель являются общим имуществом многоквартирного дома, проводящим тепло не только в квартиру, но и во все жилые помещения, сквозь которые проходят данные стояки, то обязанность по их обслуживанию, содержанию, эксплуатации и ремонту несет общество.
Есть приверженцы и противоположного мнения: в Постановлении от 16.10.2008 N А26-2110/2008 арбитры ФАС СЗО признали незаконным привлечение управляющей организации к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ за невыполнение своевременного ремонта радиаторов отопления в квартире. Поскольку радиаторы обслуживают только одну квартиру, они не относятся к общему имуществу. Такой же вывод при аналогичных обстоятельствах прозвучал и в Постановлении ФАС СЗО от 12.05.2009 N А05-12711/2008.
Заметим, согласно пп. "а" п. 1 Правил содержания общего имущества состав общего имущества в целях выполнения обязанности по его содержанию определяют собственники помещений в многоквартирном доме. В силу пп. 1 п. 3 ст. 162 ЖК РФ существенным условием договора управления многоквартирным домом является состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление. Поэтому собственники по согласованию с управляющей организацией вправе установить в приложении к договору перечень объектов общего имущества, ответственность за надлежащее состояние которых возлагается на управляющую организацию. Именно так поступила управляющая организация, спор которой с Роспотребнадзором рассмотрел ФАС ЦО в Постановлении от 06.05.2009 N А08-5811/2008-27. К договору управления она составила акт разграничения ответственности за внутриквартирное оборудование, в котором предусмотрела, что ответственность за отопительные приборы, находящиеся в квартире и обслуживающие одну квартиру, возложена на собственника квартиры, а за стояки, отключающие устройства на ответвлениях от стояков, находящиеся в помещении собственника, но обслуживающие несколько помещений, - на управляющую организацию. Арбитры отказали Роспотребнадзору в привлечении компании к ответственности по п. 2 ст. 14.8 КоАП РФ <2>, признав правомерность подобного разграничения ответственности.
--------------------------------
<2> Включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя.

Таким образом, ввиду отсутствия четкого правового регулирования и однозначной судебной практики состав общего имущества (в частности, включение в него батарей центрального отопления) нужно определить на общем собрании собственников помещений и в случае выбора управляющей организации отразить перечень общего имущества в договоре управления многоквартирным домом.

Почтовые ящики

Вопросы того же рода возникают и в отношении почтовых ящиков. С одной стороны, собственник квартиры получает корреспонденцию только через один (свой) почтовый ящик, на котором указан номер его квартиры. С другой стороны, все почтовые ящики одинаковые, установлены застройщиком и находятся в подъезде дома (а не внутри квартиры). Единой позиции по этому вопросу среди управляющих организаций нет: одни требуют от собственников внести дополнительные средства за замену поврежденных или украденных почтовых ящиков, другие выполняют работы по ремонту ящиков за счет собственных средств (в счет платы за содержание и ремонт жилого помещения).
Между тем согласно ст. 31 Федерального закона от 17.07.1999 N 176-ФЗ "О почтовой связи" абонентские почтовые шкафы устанавливаются строительными организациями на первых этажах многоэтажных жилых домов. Расходы на приобретение и установку таких шкафов включаются в смету строительства этих домов. Обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых шкафов возлагаются на собственников жилых домов или жилищно-эксплуатационные организации, которые обеспечивают сохранность жилых домов и надлежащее их использование, и осуществляются за счет собственников жилых домов.
При этом из ст. 2 указанного Закона следует, что абонентский почтовый шкаф - специальный шкаф с запирающимися ячейками, устанавливаемый в жилых домах, предназначенный для получения адресатами почтовых отправлений. В то время как абонентский почтовый ящик - специальный запирающийся ящик, предназначенный для получения адресатами почтовых отправлений. Иными словами, в шкафу есть несколько ячеек для получения отправлений несколькими адресатами, а ящик обслуживает только одного адресата.
Упоминание о том, что абонентские почтовые шкафы включаются в состав общего имущества многоквартирного дома, можно найти в Приказе Минрегиона России от 01.06.2007 N 45 "Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома". А в Распоряжении ДЖКХиБ г. Москвы от 29.09.2006 N 05-14-316/6 "Об утверждении Порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм" указано, что почтовые ящики являются материальными ценностями, относящимися к общему имуществу.
По мнению автора, абонентские почтовые шкафы, обслуживающие несколько квартир, следует включать в состав общего имущества. По поводу почтового ящика, используемого одним собственником (тем более если такой ящик висит на двери его квартиры), возможны споры. Поэтому целесообразно оговорить состав общего имущества при заключении договора управления.

Н.В.Сергеева
Эксперт журнала
"Жилищно-коммунальное хозяйство:
бухгалтерский учет и налогообложение"
Подписано в печать
06.08.2009