Письмо Минрегионразвития

[Дмитрий Емельяненко]

Натолкнулся вот на письмо Минрегионразвития от 14 октября 2008 г. N 26084-СК/14.

в) законодательство Российской Федерации не предусматривает возможности одностороннего установления управляющей или подрядной организацией перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, условий их оказания и выполнения, а также размера их финансирования. Эти положения должны быть согласно части 3 статьи 162 и статьи 164 Кодекса указаны в заключенных договорах. В соответствии с пунктом 17 Правил содержания собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Услуги и работы, предусмотренные утвержденными Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, являются обязательными для управляющей или подрядной организации только в случае указания на них в договоре. В других случаях указанные правила в соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании" имеют рекомендательный характер;
е) невыполнение управляющей или подрядной организацией перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме является нарушением правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и (или) жилых помещений, если из договора следует обязанность выполнить такую услугу или работу за соответствующую ей плату. Данное нарушение свидетельствует о противоправности действий или бездействия и о наличии объективной стороны правонарушения. Отсутствие в содержащемся в договоре перечне услуг и работ невыполненных услуг и работ свидетельствует об отсутствии обязанности выполнять не заказанные и не оплаченные услуги и работы, что свидетельствует об отсутствии в действиях управляющей или подрядной организации состава административного правонарушения независимо от наличия в договоре обязанности выполнять другие услуги и работы;
ж) необходимо учитывать, что для включения в договор работ и услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме требуется решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаемое большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, а для внесения в договор работ по капитальному ремонту решение общего собрания, принятое большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (статьи 44, 46 и 158 Кодекса). В случае отсутствия таких решений общего собрания собственников помещений управляющая или подрядная организация не вправе выполнять указанные услуги и работы и не может отвечать за последствия невыполнения таких работ и услуг, а органы государственной жилищной инспекции субъектов Российской Федерации не вправе давать предписания об их выполнении;

Выходит, если в договоре с УО указан ууузенький перечень работ и нет прямого указания, что УО обязана выполнять все, что написано в постановлении Госстроя РФ №170, то с УО и взятки гладки? И будет она вам только пол в подъезде мыть и дверь ремонтировать?

[Александр Георгиевич]

Дмитрий, не следует утрировать!
В приложении к договору управления может быть указан весь перечень, содержащийся в постановлении Госстроя № 170. Условие одно - он, этот перечень, должен быть неотъемлемой частью договора и, следовательно, согласован сторонами договора!

[Дмитрий Емельяненко]

Да какое утрирование, Александр Георгиевич.
Есть договор между УО и собственником в МКД. Есть перечень работ на отдельном листочке. Но в этом перечне ничего нет про остекление и лестницы. Стекла на лестничных клетках выбиты, фурнитура окон оторвана. Перила нецельные, поручней нет (хотя даже при наличии трещин должны заменяться). Буду очень благодарен, если Вы подскажите как заставить УО все это (да и не только это, можно писать и писать) безобразие устранить/отремонтировать.

[Александр Георгиевич]

Если я не ошибаюсь, то в одном из писем Минрегиона содержатся разъяснения по порядку заключения договоров управления, сроках их действия и по перезаключению.
Необходимо уточнить, но сроки действия договоров - либо один, либо три года.
На начальной же стадии, если не ошибаюсь, - один год, по истечении которого договор продлевается либо перезаключается, либо аннулируется.
В период перезаключения уточняются, изменяются и т.п. условия как самого договора, так и его приложений.
Внесение же изменений в договор управления и его приложения возможен в любое время по желанию одной из сторон договора. Условия изменения в письменной форме направляются другой стороне. Разногласия разрешаются в судебном порядке.

Полагаю, мысль понятна?

[Дмитрий Емельяненко]

Кажется, мысль понятна.
Но с учетом

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Для того, чтобы внести изменения в договор с УО придется проводить ОСС. А чтобы провести его легитимно, необходимо знать кому и сколько кв. метров принадлежит. Пофамильно и пометражно. Где взять эту информацию быстро и бесплатно?
PS а если УО не примет договор в новой редакции и откажется от его исполнения...тогда быть мне битым другими собственниками, т.к. "эти хоть что-то делали, а сейчас вообще никого не осталось"...

[Александр Георгиевич]

Для того, чтобы внести изменения в договор с УО придется проводить ОСС. А чтобы провести его легитимно, необходимо знать кому и сколько кв. метров принадлежит. Пофамильно и пометражно. Где взять эту информацию быстро и бесплатно?

Проводить общее собрание придется.
Легитимность собрания не зависит от определения долей в общем имуществе. Читайте, в частности, главу 6 ЖК РФ, да и весь Кодекс.
Информация об общедомовом имуществе находится в управляющей организации и в документах, оформляемых при вводе дома в эксплуатацию. Если мкд прошел гос. регистрацию, то информацию можно найти в органах регистрации недвижимого имущества и сделок с нам.

Разногласия же разрешаются в судебном порядке!

если УО не примет договор в новой редакции и откажется от его исполнения...тогда быть мне битым другими собственниками, т.к. "эти хоть что-то делали, а сейчас вообще никого не осталось"...

Не волнуйтесь, без УО не останетесь!
Расторжение договора подразумевает, в том числе, объявление конкурса на заключение договора управления. Конкурс может быть проведен как правлением ТСЖ и им подобных, так и по инициятиве администрации муниципальной власти.

По поводу "быть битым другими собственниками" - "назвался груздем - полезай в кузов"!

[Дмитрий Емельяненко]

Легитимность собрания не зависит от определения долей в общем имуществе. Читайте, в частности, главу 6 ЖК РФ, да и весь Кодекс.

ст. 45 ЖК РФ 3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Я об этом говорил. Нужно быть уверенным, что проголосовал имено собственник, а не просто проживающий. Информацию о собственниках у нас можно получить по письменному запросу, платно. Контора называется что-то типа "Росрегистрация".

По поводу "быть битым другими собственниками" - "назвался груздем - полезай в кузов"!

Согласен. Но прежде, чем заваривать кашу, хочу досконально разобраться в ингридиендах и условиях приготовления

[Александр Георгиевич]

необходимо знать кому и сколько кв. метров принадлежит.

В этой связи возникает чисто житейский вопрос: как можно вносить плату за жилое помещение, в состав которой входит и плата за общедомовое имущество, не зная "кому и сколько кв. метров принадлежит"?