отношения между собственником магазина и УК

[гала548]

Здравствуйте. Помогите, пожалуйста, разобраться. Я являюсь собственником торговой площади в жилом доме. Дом ещё сталинской постройки. В 2008г. меня обязала УК заключить с ней договор на техобслуживание части здания находящейся в долевой собственности всех собственников многоквартирного дома. Установили тариф в размере 16руб. за 1м.кв. - это примерно три тысячи руб. в месяц. За эл.энергию, отопление, воду, канализацию, мусор и т.д плачу отдельно этим организациям. Вопрос такой, в магазине очень холодно, температура примерно от 12 до 15 градусов зимой. Батареи, если потрогать, то горячии, но не кипяток. Высота потолка в помещении большая. Трубы не менялись и не чистились, наверное, с момента застройки, но при мне 10 лет точно. Из горячего крана очень долго стекает прохладная вода. В кабинете промерзает один угол, т.к. он угловой. Могу ли я, как собственник, предъявлять притензии к УК за недопоставку услуг. Ещё не пойму, если за отопление плачу одной организации, а за техобслуживание. другой, кому предъявлять притензии по теплу и перерасчету. Отопление на данный мрмент обходится в 8.5 тыс руб. Помогите разобраться, пожалуйста. В городе специалиста по вопросам ЖКХ не знаю, а сами они не скажут. Какие нормативы температуры в помещение магазида должны быть?

[Александр Георгиевич]

гала548, здравствуйте!
Поскольку УК Вас заставила подписать договор обслуживания, следовательно он существует в письменном виде.
Обязательным требованием к подобного рода договоров является согласование порядка оказания услуг обслуживания и ремонта общедомового имущества, состав которого определен частью 1 ст. 36 ЖК РФ и разделом 1 постановления Правительства РФ № 491 от от 13 августа 2006 г. "Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме"
http://www.upravdom.ru/biblio/gov/post/texts/88/
К названному договору приложением оформляется перечень работ и сроки их исполнения.
В случае, если порядок, перечень и сроки договором не урегулированы, то, в соответствии с пунктом 4 ст. 421 ГК РФ, названные условия договора определяются диспозитивной нормой. А конкретно - "Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда", утв. Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170
http://base.consultant.ru/cons/cgi/o...se=LAW;n=44772

В соответствии с пунктом 40 Правил № 491 собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вправе:
в) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.

Договор обслуживания априори возлагает на исполнителя обязанности только в границах жилого дома и сформированного земельного участка, на котором расположен дом. Следовательно названное лицо несет ответственность и за соблюдение параметров микроклимата как в жилых, так и не в жилых помещения.
Нормы микроклимата определяются:
- Межгосударственным стандартом ГОСТ 30494-96 "Здания жилые и общественные.Параметры микроклимата в помещениях"
http://www.vashdom.ru/gost/30494-96/
- ГОСТом Р 51617-2000 ""ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ. ОБЩИЕ ТЕХНИЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 19.06.2000 N 158-ст в ред. от 22.07.2003)"
http://library.novosel.ru/show.php?c=8&id=865
- Методическим пособием по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем РФ)
http://www.gostrf.com/Basesdoc/42/42609/index.htm
Последний также содержит перечень работ, которые выполняются в тех либо иных случаях.

Для устранения недостатков оформляется заявка с их перечнем.

[Dao]

гала548, подозреваю, что под торговым помещением понимается бывшая квартира, соответствующим образом переоборудованная?

[гала548]

Большое спасибо за ответ, сейчас убегаю на работу, вечером пообщаюсь.
Нет, магазин изначально располагался на первом этаже дома с момента постройки. Магазин занимает весь первый этаж, но со временем появилось несколько собственников и его площадь была разделена отдельными помещениями.

[гала548]

Здравствуйте, ещё такой вопрос. УК с кот. заключён договор находится в другом районе города, по почте они присылают нам счет-фактуры на оплату. Эти счёт-фактуры я не оплачивала в течение всего 2009г., т.к. толком не понимаю за кокой их труд должна отдать за год почти сорок тыс.руб. Сегодня меня оповестили арендаторы, что с потолка, в складе, где идут канализационные трубы от намокания облетело немного штукатурки и на потолке влажное пятно от подтекания. по моему, результат не одного дня. Открыла, предложенные вами, документы, пока ничего в них толком не поняла, но буду изучать.
Я думаю, что оплатить задолженность по акту сверки расчётов между мной и УК, я должна конечно, но я не хочу эту оплату делать в полном объёме. Минусов придостаточно. Вот только не знаю, могули я ссылаться на недоработки УК в течение года, попросить их отчитаться по проделанной работе за год и попросить снизить оплату за год. Они ведь тоже не касса взаимопомощи, скорее всего пошлют.
Как я поняла с обсуждений на форуме, уборка придомовой территории и содержание её в надлежащем состоянии, забота УК. У меня вот ещё какая ситуация. (Не было отношений с УК и головной боли не было) Перед магазином территория убирается хорошо. Часть собственников, за свой счёт, выложили тратуарную плитку у магазина. В этом году осталась территория возле моей площади. Весной, скорее всего старый асфальт поддтопит и пройти будет проблемотично. Выложить оставшуюся территорию просто необходимо, других решений быть не может. Эта работта обойдётся (если всё делать самим, не нанимая людей и закупая материал лично) в сто тыс. руб. Вот я и думаю, если УК тоже работает для получения прибыли, то логично хотя бы эти расходы поделить поровну. Плитку придётся выкладывать не только, конкрето до конца здания, но и ещё дальше до ступеней с проезжей части.
Как мне быть посоветуйте, пожалуйста!!! В этих вопросах я профан, юриста своего иметь не могу, всем занимаюсь сама. А у нас как, не напрёш, никто и не подвинется.

[Александр Георгиевич]

УК с кот. заключён договор находится в другом районе города, по почте они присылают нам счет-фактуры на оплату. Эти счёт-фактуры я не оплачивала в течение всего 2009г., т.к. толком не понимаю за кокой их труд должна отдать за год почти сорок тыс.руб.

Полагаю, что Вам необходимо понять, что собственник жилого (не жилого) помещения наделен как правами, так и обязанностями и не подменять их.
Обязанности собственника, по отношению к общедомовому имуществу, определены статьей 153 ЖК РФ. Обязанность внесения платы возникает с момента возникновения права собственности на жилое (а равно - не жилое) помещение (пункт 5 части 2 ст. 153 ЖК РФ) и не зависит от факта его использования собственниками, нанимателями и иными лицами (ч.11 ст. 155 ЖК РФ). При этом к лицам, несвоевременно и(или) не полностью внесших плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должникам) применяются штрафные санкции,- ч.14 ст. 155 ЖК РФ.
Тем самым обязанность по внесению платы - неизбежная необходимость, не имеющая тесной взаимосвязи с правом. Поэтому позиция "я не вношу плату постольку, поскольку ничего не делается" ошибочна и, как правило, завершается решением суда не в пользу собственника.

Право же реализуется волей лица, которому оно принадлежит.
Жилищные права, в части общедомового имущества, реализуется способами, зафиксированными разделом 8 ЖК РФ.
Поэтому следует уточнить какая форма управления многоквартирным домом (мкд) жильцами выбрана. Если не образовано товарищество собственников жилья (ТСЖ), а Вы договор обслуживания заключили непосредственно с УК, следовательно имеет место самоуправление мкд.
В этом случае собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно - услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом,- пункт 12 Правил содержания общего имущества (ППРФ № 491 от от 13 августа 2006 г.).

Из выше названного следует, что Вы обязаны оплатить задолженность и требовать выполнения работ по обслуживанию и ремонту в соответствии с мною ранее названными правовыми актами. И первое и второе являются фундаментальными условиями соблюдения договорных отношений.
Разъяснения по названным отношениям даны в письме Министерства регионального развития РФ N 8326-РМ/07 от 3 мая 2007 г. В Интернете можно найти без проблем.
Информация по вопросам самоуправления также содержится в главе 6 ЖК РФ.
Перерасчет платы можно осуществить в соответствии с пунктом 10 Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (ППРФ № 491 от от 13 августа 2006 г.).
При этом замечу, что договор управления может быть расторгнут по решению общего собрания собственников, созванного по инициативе любого из них. Голосование может осуществляться и в заочном порядка (в ЖК РФ об этом написано).

[гала548]

Не очень понятно, буду обдумывать. А как насчёт поделить затраты на тратуарную плитку поровну? Ведь и они и я работаем на одних условиях, для прибыли?
А на собрание собственников нас вообще никто не приглашал (т.е. владельцев площадей)

[Александр Георгиевич]

Часть собственников, за свой счёт, выложили тратуарную плитку у магазина. В этом году осталась территория возле моей площади.
...
Вот я и думаю, если УК тоже работает для получения прибыли, то логично хотя бы эти расходы поделить поровну.

Вот вследствие того, что "УК работает для получения прибыли", полагаю, положительно вопрос Вам решить не удастся, поскольку ремонт придомовой территории, если она не сформирована как общедомовая собственность (то есть не внесена в Земельный кадастр), должен производить ее собственник - местная власть, к примеру. Но подобное - из области фантастики!
Обращаю внимание, что мои доводы не могут служить препятствием для проведения переговоров по этому поводу. А вдруг что и получиться!?

А на собрание собственников нас вообще никто не приглашал (т.е. владельцев площадей)

Так узнайте, проводилось собрание или нет, какие решения принимались или принимались ли вообще. Может быть договора были подписаны с каждым владельцем квартиры либо договоров в письменном виде не заключалось вообще. На основе полученных данных можно делать выводы о существующей форме управления мкд со всеми вытекающими из этого.

[гала548]

Александр Георгиевич, спасибо за ответы. Если будут возникать ещё вопросы можно мне писать в эту тему или нужно содавать другую?

[Александр Георгиевич]

Можете писать здесь.

[гала548]

Сегодня приходил мастер с "УК". Я его вызывала для замера температуры в помещение и батарей, т.к в магазине постоянно холодно уже на протяжении многих лет. Мастер замерила температуру в торговом зале 13 градусов, в кабинете (угловой) 9 градусов. По плинтусам и углу помещения ( улечная стена) прибор показал промерзание -6. Сказали, что утепление данной стены не входит в стоимость техобслуживания, утепляйте за свой счет. По моей просьбе был слставлен акт, где вся информация зафиксирована. Правомерны ли действия мастера "УК" ? Что делать с температурой в торговом зале, т.к площадь 150м.кв., то её обогревателем не прогрееш, высота3.5-4м. Включаем каллорифер, начинает пахнуть проводкой. Да и не хочу я тратиться на дополнит. эл.энергию, когда помещение должно обогреваться от радиаторов отопления. За отопление считают та по наружному обмеру и сумма не маленькая и за отопление, и за тех.обслуживание.

[Александр Георгиевич]

Стены входят в состав общего имущества,- пункт 2.в. "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", утв. Постановлением Правительства Российской Федерации N 491 от 13 августа 2006 г.
http://www.upravdom.ru/biblio/gov/post/texts/88/
Поэтому заявление мастера "УК" - откровенная ложь. Тем самым утепление стен финансируется из средств, вносимых за обслуживанием и ремонт общедомового имущества,- смотреть пункт 4.2. постановления Госстроя № 170.

Температура в помещении, температура теплоносителя в батареях являются качественными характеристиками коммунальной услуги "отопление".
Плата за предоставление некачественных услуг регулируется:
- Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации N 491 от 13 августа 2006 г. (пункт 10)
http://www.upravdom.ru/biblio/gov/post/texts/88/
- Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утв. Постановленим Правительства Российской Федерации. № 307 от 23 мая 2006 г. (разделы 7 и 8, приложение № 2).
Разъяснения о порядке выполнения расчетов даны в приложении к письму Минрегиона Письмо Министерства регионального развития РФ № 10611-ЮТ/07 от 4 июня 2007 г.
http://www.rosteplo.ru/Npb_files/npb...on.php?id=1181

В Вашем случае Правила № 307 применимы постольку, поскольку это имеет непосредственное отношения к жилому фонду. Однако спор может быть разрешен только арбитражом.

Поскольку акт по микроклимату уже имеется, то остается определить и зафиксировать температуру теплоносителя в батареях и можно смело направлять требования об устранении недостатков и уменьшения размера платы за предоставление некачественных комм услуг.
В качестве арбитра в рамках досудебного урегулирования споров можно привлечь Государственную жилищную инспекцию Российской Федерации,- пункт 1.10 постановления Госстроя РФ № 170.

Если Вам интересен порядок осуществления учета доходов по жилкомуслугам, то можете посмотреть методику на странице
_http://stroy.dbases.ru/Data1/48/48201/index.htm
Договор управления, отвечающий требованиям законодательства, можно найти на странице
_http://uktula.ru/articles/252.html

[гала548]

Спасибо за ответ.Температуру батарей замерили. В туалете и тамбуре зафиксировали верх 47, низ 27. Эти батареи частично, снизу холодные. Батареи с момента застройки, мы их снимали и сами прочищали, и ставили на место лет 8 назад. Мастер в акте указала, чтобы мы купили батареи и они установят новые, т.к. те, засорены. Много читаю на форуме и знаю, что если на радиаторе отопления есть кран, то покупка за счёт собственника ( у нас краны были поставлены после прочистки системы,навсякий случай, вдруг, что с радиатором, чтобы его перекрывать). Остальные радиаторы в торговом зале показали 51,55 градусов., но помещение не прогревается, стены замучались штукатурить. После отштукатуривания поверхности через год, примерно, на расстоянии 1м. от пола штукатурка начинает вспучиваться, т.к. это старое здание и это грибок. Антисептиками мы грунтовали, но не помогает. Думаю, что эта проблема плохого температурного режима.
На счёт утепления уличной стены. Я, конечно могу проклеить стену пенопластом для утепления (в квартире мы, так утеплили сами стену подъездную) и сделаю это летом. Проклею потолочкой, т.к. она тонкая, а сверху обои. Вот только непойму, а как это поможет промерзанию по плинтусам? Их то я как утеплю?

[гала548]

Александр Георгиевич, получается, что моя уличная стена - это общее имущество. Но её утеплять с улицы неполучится, т.к архитектупные особенности, только из нутри. :

[Александр Георгиевич]

[Dao]

Вряд-ли проблема вообще решаема. Автор темы сам пишет, что батареи горячие, т.е. проблема не в отоплении. То, что помещение не прогревается, связано не с отоплением, а с режимом его эксплуатации. Хоть кипяток в батарею подай - рядом с радиатором будет тепло, а угол все равно отсыреет.
Скорее всего торговая площадь перестраивалась (и неоднократно). Базовый проект изменен, часть радиаторов перенесена, или вообще снята. Это не решить даже капремонтом.

[Александр Георгиевич]

Базовый проект изменен, часть радиаторов перенесена, или вообще снята. Это не решить даже капремонтом.

Это чисто технические вопросы, которые решаемы. Но для оптимизации средств на решение проблемы необходим анализ - установление причин и не более того.

[Dao]

Ага... Айда решать, флаг в руки.
Автор темы скажет, что радиаторы - его частная собственность и повесит еще надцать штук. Жильцы (у которых станет холоднее) скажут, что это общая собственность и тоже в чем-то будут правы. Минимум год пройдет в приятных визитах в суд и благотворном общении со взбесившимися пенсионерами.
А УК будет спокойно смотреть на все это. Там ведь не Гарри Потеры работают, волшебных палочек нет и решить вопрос не в их силах.

Я вот думаю: а не попытаться ли организовать в этом доме ТСЖ? Закон не запрещает частному предпринимателю вступать в общественные организации, а решение подобных вопросов с ТСЖ - только вопрос настырности.

[гала548]

Dao, спасибо за внимание к теме. перепланировки в помещении не было и батареи никто с места не трогал. мы в этом помещении уже 10 лет и проблемма эта всегда была. раньше не решали, т.к. с жэком не было договора на обслуживание, мы им не платили, но и не обращались к ним. теперь есть договор, платим. поэтому за свои деньги хочется нормальных условий. в этом доме нет вентиляции, может в этом проблема?

[гала548]

Здравствуйте, у меня такая проблема. У меня в помещении,перед радиаторами отопления поставлены вентеля для перекрывания воды при аварии батареи. Эти краны были установлены лет 8 назад, когда чистили радиаторы отопления. Установлены слесарями для нашего удобства, т.к. батареи были старые, что бы в случае чего перекрывать если возникнет необходимость в их замене. Три года назад нас стала обслуживать другая УК. Осмотры внутри помещения никогда не проводили. Этой зимой я обратилось к ним по поводу низкой температуры в помещении, устраняли неисправности.
Так вот вчера у меня потёк один вентиль, который стоит перед радиатором отопления. Я вызвала слесаря. Тот пришёл, посмотрел и сказал, что пришё в негодность кран, нужно менять. Я говорю:" Так вот и меняйте, пожалуйста." ОН говорит, а почему краны стоят ведь их недолжно быть? Я-, а для того, чтобы УК радиаторы мне за свой счёт не менять, а за мой. А вот уже краны ваша обязанность. Он слил воду из системы, на этом работы пока закончились, наверное до выяснения обстоятельств.
Подскажите, должна ли моя УК заменить кран перед радиатором? Ведь когда она брала на баланс наш дом, она должна была сделать осмотр имущества и если были нарекания вынести предписание мне. А раз не выносили, то были согласны.