Уборка территории

[ВикНик]

Здравствуйте! Как производится расчет величины платы за уборку прилегающей к МКД территории? Зависит ли она от размера участка? Дело в том, что по кадастровому паспорту размер зем.участка, на котором расположен наш дом сост-ет 3087 м/кв, а УО использует устаревшие данные 5911 м/ кв (часть участка перешла в собственность другого лица) и выставляет нам к оплате 2,12руб/м2, столько же, сколько и соседним домам, у которых прилегающая территория значительно меньше. На все наши вопросы ответ один: все цены обоснованы, расчет производился лицензированной организацией на основе каких-то методик, что не важно 3тыс/м2 или 5тыс/м2, плата зависит от площади квартиры и пр. Хотелось бы понять, каким образом формируются цены на содержание и ремонт, уборка территории в том числе, есть какие-либо ограничения, критерии, законы и подзаконные акты и пр. Или они устанавливаются произвольно, а потом утверждаются или не утверждаются на ОСС? И еще, расчет должен производиться таким образом, что бы исключить из общей величины зем.участка площадь, которую занимает непосредственно дом? Т.е., общая пл.S-Sдома=Sуб. (3087 - 1000=2087) Спасибо! С наступающим!

[Александр Георгиевич]

Если речь идет о взаимоотношениях с УО (управляющей организацией), то есть основания полагать, что эти взаимоотношения регулируются договором управления. Поэтому утверждение, что "все цены обоснованы, расчет производился лицензированной организацией на основе каких-то методик", является не существенным, поскольку размер платы определяется общим собранием собственников помещений (часть 7 ст. 156 ЖК РФ). А в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований),- ч. 4 ст. 158 ЖК РФ.
Поэтому следует выяснить на основании чего (решения общего собрания или постановления правомочного органа власти) ставка оплаты за содержание и ремонт общедомового имущества устанавливается. Это важный момент, так как в состав платы за содержание и ремонт общедомового имущества входит и плата за за уборку прилегающей к МКД территории.

Площадь же прилегающей территории определяется на основании сведений, содержащихся (пункт 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила содержания), утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (http://base.garant.ru/12148944/)):
- о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом - в в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- о площади земельного участка - в государственном земельном кадастре.
Следовательно:
- для установления факта принадлежности земельного участка к общедомовому имуществу является запрос в государственный орган регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- для установления площади участка - запрос в Кадастровую палату.
Ответы на эти запросы будут являться основанием для приведения условий договора к фактическим обстоятельствам по площади участка.

Что касается площади обслуживания, то обслуживается площадь земельного участка, не занятая жилым домом и надворными постройками,- по аналогии подпункта "в" пункта 20 «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее – Правила № 354), утв. постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 г. (вступили в силу 01.09.2012 г., в ред. ППРФ от: 4 мая, 27 августа 2012 г., 16 апреля, 14 мая, 22 июля, 19 сентября 2013 г.)
http://base.garant.ru/12186043/

[Александр ХМАО]

Дополню ответ А.Г., смотрю несколько шире в этом вопросе.

Если речь идет о взаимоотношениях с УО (управляющей организацией), то есть основания полагать, что эти взаимоотношения регулируются договором управления. Поэтому утверждение, что "все цены обоснованы, расчет производился лицензированной организацией на основе каких-то методик", является не существенным, поскольку размер платы определяется общим собранием собственников помещений (часть 7 ст. 156 ЖК РФ). А в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований),- ч. 4 ст. 158 ЖК РФ.
Поэтому следует выяснить на основании чего (решения общего собрания или постановления правомочного органа власти) ставка оплаты за содержание и ремонт общедомового имущества устанавливается. Это важный момент, так как в состав платы за содержание и ремонт общедомового имущества входит и плата за за уборку прилегающей к МКД территории.

Да совершенно так, но необходимо добавить: что такая плата определяется с учётом, той-же статьи 156 п.7 "Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год." И естественно не забываем, в зависимости от конструкций и состояния МКД.

То есть с учётом предложения УО. То есть с учётом, того самого расчёта, на основании которого УО формирует стоимость услуг.

Но в то же время плата определяется на основании ст. 156 п.1. "Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства."

И часто происходит, так, что при условии не согласования стоимости работ собственниками по предложению УО, именно ОМСУ "впаривают" это собственникам и нанимателям МКД.


Вот теперь дальше, как понятно спор и возникает на уровне формирования стоимости работ по предложению УО.

А спор тут в основном сводится к тому, что в каком объёме УО присваивает в качестве своего вознаграждения денежные средства из объёма собираемых денежных средств по СиРЖ.

То есть сколько денежных средств тупо директор, учредитель УО присваивает.
Вы в правильном направлении движетесь, собственник должен понимать! Что и сколько тратиться на СиРЖ реально на его имущество!!!
То есть требуйте расшифровку стоимости услуги на объёме выполняемых услуг в целом: ФОТ сотрудников непосредственно выполняющих работы по СиРЖ+выплаты по ФСС, ПФР, ОМС этим сотрудникам+стоимость материалов+транспортные расходы если есть+цеховые+накладные .... То есть Вы должны понимать сколько и куда управляшка тратит денежных средств, до рубля копейки. Этот тезис кстати подтверждает ПП РФ 731 о раскрытии информации по управляшкам.

Вот пока так.....

О вот интересный вопрос, а сколько же вознаграждения учредитель ОООшки может получить?
Считаю, так: нисколько!!! ТО есть в объёме не более капитала, который он вложил по уставу предприятия, а у большинства ОООшек это 10000 рублей всего-то!!! Однако скрыто получают больше. А сколько директор может получить вознаграждения? Вместе с управленцами своими: ну скажем примерно 20% от валового дохода ОООшки в год!!!!
Если так не происходит, то обычно рабочих минимум, то есть ТО не производится, разница между по нормативам по которым рассчитали те самые стоимости услуг и реальными затратами на СиРЖ тупо присваивается!!!

[ВикНик]

Хотел сделать вложения. что-то не получается. Сведения о размере земельного участка (3087 м/кв) и о его границах получены в кадастровой палате на основании кадастрового паспорта. Сведения о размере убираемой территориии, представленые УО: всего -5911м2; с усовершенствованным покрытием - 2192м2; с неусовершенсвованным -2486м2; без покрытия - 1233м2 Никакого собрания не было, поставили перед фактом. Ну, ладно 2,12р/м2, но за 5911м2, а у нас то 3087м2 из которых треть занимает непосредственно дом ! Разве это правильно? Разве размер платы не зависит от размера убираемого участка? Вот что хотелось бы понять. Кроме этого перед домом находится сквер, который выходит на центральную улицу и который к нашему дому не имеет никакого отношения, но его убирает наш дворник в ущерб внутридомовой территории, т.е. двора. Спасибо за ответы!

[Александр ХМАО]

Как УО формирует стоимость например уборки земельного участка.
Грубо: берётся вся убираемая площадь МКД, которые под управлением УО. Вычисляется сколько человек необходимо для работы в году, отсюда сколько и какие затраты необходимы, и потом уже при делении на жилую площадь получаем конкретную цифру.

На примере по одной:

Норма чел-часов (ч\ч) для уборки в год усовершенствованных покрытий первого класса с оптимальной периодичностью на 1000 кв.м. 137,5 ч\ч.
По Вашему дому например по усовершенствованному покрытию 2192 кв.м. отсюда всего 301,4 ч\ч в год.
з\п дворника 45000 р. стоимость 1 ч\ч = 45000\168, в год необходимо 80732,14 р. Выплаты социальные 24219,64 р. материалы в год примерно 5000 р., накладные расходы 80732,14 р., цеховые расходы 40000 р., прибыль 10% от ФОТ 8073,21 р. Итого всего 238757 рублей в год. Эта итоговая сумма делится на Вашу жилую квадратуру, отсюда получаем стоимость услуги на 1 кв.м. жилой площади.

Возможно у Вас произведён расчёт не по убираемой площади, а по нормативам, по жилой площади, когда неизвестна площадь убираемой поверхности, какого покрытия площадь, и какого класса. Например тоже самое: норма оптимальная по периодичности на 1000 кв.м. этажностью здания 2 в год составляет195,1 ч\ч.
Вот как у Вас произведён расчёт и запросите в УО, руководствуйтесь при запросе нормами 731 ПП РФ О раскрытии информации управляющими организациями.

[Александр Георгиевич]

Никакого собрания не было, поставили перед фактом.

В таком случае найдите в Интернете утвержденные местной властью ставки тарифов на содержание придомовой территории и сравните их с предъявляемыми к оплате.
Если окажется, что последние завышены, то это будет основанием для требования о перерасчете размера платы.

Ну, ладно 2,12р/м2, но за 5911м2, а у нас то 3087м2 из которых треть занимает непосредственно дом ! Разве это правильно? Разве размер платы не зависит от размера убираемого участка? Вот что хотелось бы понять.

Размер платы зависит от общей площади занимаемого плательщиком помещения, в том числе и квартиры.
Ставка оплаты (ставка тарифа) также определяется исходя из общей площади всех жилых и нежилых помещений и, следовательно, не зависит от площади земельного участка.
А вот стоимость услуг, в частности, по содержанию и ремонту земельного участка определяется как сумма нормативных и прочих прямых затрат, общеэксплуатационных и внеэксплуатационных расходов на благоустройство и обеспечение санитарного состояния придомовых территорий. Вот эти затраты и расходы зависят от площади земельного участка, которая (площадь) содержанию подлежит.
Калькуляция названной стоимости осуществляется в соответствии с утвержденной властью методикой. Примером такой методики может служить "Методика расчета ставок планово-нормативного расхода для расчета субсидий из бюджета города Москвы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме"
http://www.pr-soft.ru/e-lib/Data1/58/58013/index.htm

Кроме этого перед домом находится сквер, который выходит на центральную улицу и который к нашему дому не имеет никакого отношения, но его убирает наш дворник в ущерб внутридомовой территории, т.е. двора.

Это проблема управляющей организации. Ваша задача - контроль за предоставлением качественной услуги в пределах ответственности собственников помещений вашего многоквартирного дома.
В случае предоставления некачественной услуги применению подлежать «Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее - Правила изменения), утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491
http://base.garant.ru/12148944/
Минимальный перечень работ установлен постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290
http://m.garant.ru/hotlaw/federal/467215/
Качественные показатели выполнения работ утверждаются местной/региональной властью.

[ВикНик]

Стоимость 1м2 по статье "содержание" составляет 5,88руб/м2, в ее состав входит "уборка земельного участка" 2,12 руб/м2

В таком случае найдите в Интернете утвержденные местной властью ставки тарифов на содержание придомовой территории и сравните их с предъявляемыми к оплате.
Если окажется, что последние завышены, то это будет основанием для требования о перерасчете размера платы... Калькуляция названной стоимости осуществляется в соответствии с утвержденной властью методикой

Т.е. Вы хотите сказать, что величина стоимости работ не может быть произвольной ( как у какого-то "колымщика", типа так договорились, якобы так решило ОСС), а должна строго соответствовать стоимости, "рассчитанной в соответствии с утвержденной властью методикой"? Ну, они нам так и говорят, что все рассчитано лицензированной компании в строгом соответствии и т.д. и т.п. Вот только размер участка они нам дают 5911м2, а не 3087м2, утверждая при этом, что от размера участка ничего не зависит, значение имеет только площадь помещения в доме! Можно ли в данном случае однозначно утверждать, что расчет произведен не верно ввиду того, что при расчетах берется больший размер участка?
На одном из сайтов нашел пример: "вы проживаете в многоквартирном доме, где площадь всех помещений (за вычетом площади общего имущества) составляет 2000 кв.м. Ваша квартира занимает 60 кв.м. Чтобы найти вашу долю на общее имущество, необходимо составить пропорцию (отношение площади помещения собственника к площади всех помещений в доме):
Таким образом, ваша доля на общее имущества составит 3%. плата за содержание придомовой территории будет исчисляться исходя из доли на общее имущество, приходящейся на конкретного собственника. Так, если управляющей компанией установлена тарифная ставка в 20 рублей за 1 кв.м., а площадь придомовой территории равна 120 кв.м., то при доле 3% плата за её содержание составит – 72 рубля в месяц." Спасибо!

[Александр Георгиевич]

Можно ли в данном случае однозначно утверждать, что расчет произведен не верно ввиду того, что при расчетах берется больший размер участка?

Низзя, поскольку для отдельно взятого земельного участка стоимость услуги по его содержанию считать никто не будет, так как цена услуги одной и той же организации должна быть одинаковой для всех потребителей её услуг (пункт 2 ст. 426 ГК РФ) - то есть вне привязки к конкретному земельному участку. Названная стоимость определяется экономическим отделом/департаментом исполнительного органа местной/региональной власти либо рассчитывается по утвержденной методике.

На одном из сайтов нашел пример...

Практически размер платы определяется ставкой тарифа, умноженной на площадь помещения, жилого в том числе.

[Александр ХМАО]

Кому: Директору Помидоркину.....УО ООО Шарага
От: собственника Морковкина.....по адресу....
ХОДАТАЙСТВО
Уважаемый ....! Вами производится начисление за санитарное содержание прилегающих территорий МКД № по адресу:...
в размере 2,12 р. с одного кв.м. жилой площади МКД.
Прошу Вас предоставить смету (расшифровку стоимости работ) по санитарному содержанию МКД по адресу.......
В смете прошу расшифровать трудозатраты в человеко-часах, Ваше вознаграждение (ФОТ сотрудников УО) непосредственно выполняющих работы, Ваши издержки, стоимость материалов...
Пояснить каким из способов формируется стоимость работ, а именно:
вариант а) по нормативам по площади убираемой поверхности, с учётом вида убираемой территории, класса убираемой поверхности и периодичности выполняемых услуг (максимальной, оптимальной и необходимой).
вариант б) в случае отсутствия данных о площади придомовой территории, типе покрытий территорий.
Предоставить информацию какими нормативами по трудозатратам в человеко-часах Вы руководствуетесь при формировании стоимости работ.
Ответ прошу предоставить в течении трёх дней (в случае электронного запроса), и в течении 20 дней в случае письменного запроса.
Дата, подпись, расшифровка подписи.

[ВикНик]

У нас такое не проходит, вопросы и то не все и не всегда, решаются только через Администрацию при предъявлении туда железных аргументов . Сметы это вообще отдельная песня. Спасибо!

[Александр ХМАО]

Ну так работайте, под лежачий камень вода не течёт. Всё должно быть плавно, аргументированно (о чём Вы пишите), без эмоций. Но в тоже время аргументация должна быть жёсткая, не оставляющая вариантов для отписок......

[ВикНик]

аргументация должна быть жёсткая, не оставляющая вариантов для отписок......

Для этого мы и обращаемся в Вам за советом. Спасибо!